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    上海月報|8月二手房量價齊升,新房成交降至新低,“金九”預期向好

    時間 : 2023-09-09 13:17:19來源 : 諸葛找房

    一、8月上海新房市場供需雙降,普陀、楊浦等多個主城區活躍度上升


    【資料圖】

    (一)成交:8月新房成交動力不足,同環比降勢延續

    2023年8月,上海新房市場成交活躍度仍然較低,成交量持續下滑,同環比降幅雙雙擴大,單月成交量達年內新低,去化動力明顯不足。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年8月上海新建商品住宅成交10566套,環比下降20.89%,同比下降33.78%,同環比降幅均較上月擴大超14個百分點。從累計成交規模來看,2023年前8月上海新建商品住宅成交100128套,較2022年同期上升20.61%,較2021年同期下跌20.88%。

    8月上海新房成交繼續探底,9月1日晚,上海、北京先后官宣落實“認房不認貸”,至此,一線城市全面執行“認房不用認貸”政策舉措,作為市場先行指標的情緒指數立即反應,36周(2023年8月28日-9月3日)一線城市情緒指數全部止跌回升,其中,上海情緒指數較上一周上升0.08。預計隨著利好政策持續發酵,市場信心增強,9月上海新房成交有望企穩回升。

    備注:2022年6月上海新建商品住宅成交套數環比上漲1197.82%,2023年4月、5月同比分別上漲1188.94%、1037.75%。

    (二)價格:8月新房價格突破7萬元/㎡,同比時隔5個月轉正

    8月份,上海新房成交均價延續漲勢,同比時隔5個月轉正,不排除是受本月普陀、虹口、楊浦等主城區成交活躍度上漲的帶動。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年8月上海新房成交均價為70706元/㎡,環比上漲9.17%,環比漲幅較上月擴大約8個百分點;同比上漲15.81%。

    備注:上海新房價格數據統計僅包含普通住宅和別墅。

    (三)供應、庫存:8月新房供應持續收緊,庫存量連續3月累積走高

    8月上海新房供應持續收緊,單月批準上市規模達到今年以來除1月以外的低谷,同環比雙雙維持下滑態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年8月新房批準上市套數8760套,環比下降20.3%,同比下降37.2%,同環比降幅分別較上月收窄約3、30個百分點。同時,在去化動力不足的情況下,庫存量持續上升,庫存壓力較大,數據顯示,2023年8月上海新房庫存量為49685套,環比上升0.85%,同比上升25.49%,同環比升幅均較上月收窄超2個百分點。

    備注:2023年4月上海新建商品住宅批準上市套數同比上漲3764.7%。

    2023年8月,上海共有19個商品住宅項目獲取預售證,分布在楊浦、普陀、青浦等10個區域,共計6038套房源申領銷售許可,準許銷售面積66.31萬㎡。其中,作為嘉定新城的高熱度樓盤越秀保利嘉悅云上,前期三批開盤皆取得較高的人氣。該項目不僅交通便利,且周邊配套也更為豐富,同時,國企+央企的強強聯手,不僅品質可見,交付更安心。

    (四)分區:8月4區成交超千套,浦東新區升至區域成交首位

    從2023年8月份上海各區域的新房成交表現來看,浦東新區升至成交首位,8月新房成交2119套,占比15.87%;閔行區位居第二,8月成交1551套,占比為11.61%;松江、普陀緊隨其后,單月成交量均超1000套,分別以1527套、1055套位居區域成交第三、四位。與此同時,虹口、長寧、徐匯、黃浦4區成交量較低,占比均不足1%。

    與上月成交相比,6個城區成交量上升,較上月減少1個,其余10個城區成交量環比下降。其中,虹口、長寧在上月成交低基數情況下,本月漲幅顯著,均超400%,普陀區成交活躍度上升較為明顯,由上月成交200余套升至本月千套以上,環比漲幅高達375.23%。環比下跌區域中,崇明、寶山以及黃浦下滑較為明顯,跌幅均超50%。

    (五)板塊:嘉定主城區板塊成交650套領跑,普陀武寧板塊升至第二

    從各大板塊的成交來看,TOP17板塊單月成交超100套,較上月增加1個,同時浦東新區板塊成交活躍度仍然較高,共占據4個席位,且4個板塊成交套數均超百套。其中,嘉定主城區板塊位居首位,成交活躍度大幅提升,8月成交650套,較上月增加超380套,成交均價為68083元/㎡,呈現“量升價落”特征;普陀區武寧板塊位居成交第二,8月成交476套,較上月增加300余套,成交均價為104814元/㎡;浦東新區唐鎮、外高橋板塊分別以403套、351套成交量位居第三、四位,成交價格均在7萬元/㎡水平。與此同時,南橋新城、東外灘以及顧村板塊成交活躍度下降明顯,成交量均較上月減少超150套。

    備注:上海板塊成交數據統計僅包含普通住宅和別墅。

    (六)房企:TOP5房企銷售額超40億,招商蛇口57億領跑

    從各大房企在上海市場的表現來看,8月有17家房企銷售額突破10億元,其中,招商蛇口拔得頭籌,8月實現57.17億元銷售額,較上月翻倍增長;保利發展退居第二,但銷售業績也較上月有所上升,8月實現47.49億元銷售額,環比上月增加約7%;中海地產位居第三,收金由上月6100萬元上升至本月42.29億元,銷售業績大幅提升;上海地產與楊浦城建均以超40億元銷售額躋身前五。整體來看,深耕于上海的招商蛇口、保利發展、中海、越秀等頭部國央企攬金表現持續強勁,以上海地產、明捷集團、城建置業、大華集團等為代表的本土房企活躍度提升顯著。

    備注:上海房企銷售數據統計僅包含普通住宅和別墅。

    (七)項目:越秀保利嘉悅云上成交量居首,中海和園成交金額領先

    從8月份上海新房成交套數TOP20項目來看,浦東新區與普陀區項目上榜率居高,分別占據5、4個席位。其中,位于嘉定區的越秀保利嘉悅云上位居首位,供應加碼助力成交走高,8月成交516套,成交均價為50037元/㎡。普陀區的招商蘇河璽位居第二,8月成交353套,成交均價為105786元/㎡,項目整體出行及配套設施均十分便利,適合意向定居普陀的改善購房人群。地處浦東新區外高橋板塊的瑞仕半島璟庭以327套位居成交第三,成交均價為70074元/㎡。

    從成交金額排行來看,有14個項目單月成交金額超10億元,其中,主城區楊浦、普陀項目包攬前三,成交單價均在10萬元/㎡以上,收金能力自是不可小覷。位居楊浦區的中海和園成交金額居首,8月成交41.45億元;普陀區的招商蘇河璽、品尊國際分別以39.88億元、35.08億元位居第二、三位。此外,瑞仕半島璟庭、越秀保利嘉悅云上、安高申宸院、前灣名邸收金表現也不俗,8月成交金額均超20億元。

    備注:上海新房項目成交數據統計僅包含普通住宅和別墅。

    二、8月上海二手房成交量價齊升,業主漲價信心上升

    (一)成交:8月二手住宅成交止降回升,同比跌幅收窄約9個百分點

    2023年8月,上海二手房市場韌性持續凸顯,成交結束“四連下滑”局面,迎來回升態勢,同比降幅也有所收窄。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年8月上海二手住宅成交13471套,環比上升10.17%;同比下降29.16%,同比降幅較上月收窄約9個百分點。從累計成交來看,2023年前8月上海二手住宅成交120780套,較去年同期增長27.66%,較2020年、2021年同期分別下滑25.74%、43.8%。

    繼上月二手房成交逆勢趨穩后,上海本月二手房成交再度上升,向市場傳遞了一定的積極信號。疊加新政后市場情緒明顯提升,改善需求加速釋放,預計下月上海二手房成交大概率將延續上升態勢。

    (二)價格:8月二手住宅市場均價持續平穩上漲,同環比漲幅雙雙收窄

    上海二手住宅市場均價增長勢頭穩健,2023年8月,上海二手房價格持續上揚,截至本月,同環比已分別連續上漲32、18個月。數據顯示,2023年8月上海二手住宅市場均價為74583元/㎡,環比上漲0.17%,同比上漲9.25%,同環比漲幅分別較上月收窄2.28、0.14個百分點。

    (三)調價房源:8月漲價房源占比11.8%,較上月上升4個百分點

    從漲降價房源來看,2023年8月上海二手住宅調價房源中漲價房源占比為11.8%,較上月上升4個百分點。漲價房源占比“二連升”,且本月升速加快,體現出新政利好市場情緒明顯升溫,業主漲價信心進一步上升。預計隨著利好政策持續發酵,下月漲價房源占比有望繼續走高。

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